导读：夫妻一方未经对方同意擅自出售房屋的行为是否有效?从司法解释的文义上理解，夫妻对于重大财产的处理，应当在协商一致的基础上。处理重大财产要求与配偶商量，不仅是道德上的要求，也是一种法定义务。相反，如果私自处理，则侵犯了配偶的权利。但是，夫妻之间的 平等协商权是针对夫妻双方的权利义务来说的，仅对夫妻两人具有约束力，善意第三人没有理由遵照执行。

　　案情

　　我国法律规定夫妻在婚姻关系存续期间如果没有特殊约定，则双方取得的财产属于共同财产。在此期间购买的房屋即使登记在一人名下，也属于夫妻共同财产。如果一方擅自出售房屋，与购房人签订的合同是否有效?为了说明这个问题，下面举一个案例。乙(女)与甲(男) 2000 年登记结婚，婚后购置了两处房产，其中一套房屋一直闲置无人居住。 2004 年 6 月 10 日 ，甲将身份证、户口本、房屋所有权证、结婚证、配偶同意出售证明(乙的名字是甲找他人代签的)一并出示给买方丙审查。丙并不知情，核查所有原件后，便与甲签订一份《房屋买卖合同》，甲以 77 万元，将自己名下的房屋出售给丙。款项结清后，甲向丙交付了房屋钥匙，双方一同到市房屋产权产籍管理处办理产权过户登记并领取了房产证。后丙对所购得房屋进行了装修并搬进该房屋居住至今。一年后，甲的妻子乙向丙提出异议，理由是自己与甲系夫妻关系，房子是夫妻共同财产，丈夫卖房未经自己同意，要求中止甲与丙的买卖合同。丙不同意，于是乙于 2005 年 9 月 25 日 ，乙将其丈夫甲和丙作为被告起诉到法院，请求确认其丈夫和买主签订的房屋买卖合同无效，并判令丙返还房屋，赔偿装潢损失 8 万元。

　　法院经审理后认为，两被告签订的房屋买卖合同已经成立，且房款已经交接清楚，应视为该房屋买卖合同已履行完毕。原告乙主张两被告之间的买卖合同无效，其原因是两被告的房屋买卖行为侵害了原告的夫妻共有财产的共有权，其侵权责任主要是被告甲未履行夫妻间的告知义务，擅自处分共有财产所致，被告丙未实施侵害行为，不应承担责任。法院遂依照有关法律规定，做出判决：被告甲与丙签订的房屋买卖合同有效，驳回原告乙的诉讼请求。

　　解说

　　我国《婚姻法》第十七条规定：“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。” 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第十七条规定“ 夫或妻对夫妻共同所有的财产有平等的处理权”应当理解为：(一)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。(二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。从司法解释的文义上理解，夫妻对于重大财产的处理，应当在协商一致的基础上。处理重大财产要求与配偶商量，不仅是道德上的要求，也是一种法定义务。相反，如果私自处理，则侵犯了配偶的权利。但是，夫妻之间的 平等协商权是针对夫妻双方的权利义务来说的，仅对夫妻两人具有约束力，善意第三人没有理由遵照执行。

　　民法保护第三人在不知真实权利状态下对权力外观的合理信赖，在这种情况下，第三人做出的法律行为有效，目的是为了保护交易的稳定与安全。1988年最高人民法院《关于贯彻<民法通则>若干问题的意见(试行)》第89条中规定：“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”该司法解释从某一角度规定了善意取得制度的适用，针对的是共同共有财产，其内容的外延应理解为包含共同共有的房产。

　　本案甲为房屋所有权证上的产权人， 我国不动产实行所有权登记制度，以登记为准，房屋所有权证是证明所有权人的唯一合法凭证。从房屋所有权固有的四项权能，即占有、使用、收益、处分的权利来讲，甲 对该房屋享有处分的权利，办理房屋买卖过程中丙只要核查了甲提供的 身份证、户口本、房屋所有权证、结婚证、配偶同意出售证明 等有关文件资料原件后，应该有理由相信甲出售房屋的行为是夫妻双方的共同意愿。因为善意第三人只负有形式审查义务，不负有实质审查义务，不能要求善意第三人核实配偶的签名是否本人签署，是否真实，对配偶签字的真实性应由甲全权负责。丙已尽到了必要的审查与注意义务，在房屋买卖中不存在任何过错，甲与丙签订的《房屋买卖合同》是合法有效的。 在善意第三人支付了相应的对价并实际履行了合同的情况下，应当保障买卖交易的稳定和安全，应当保护善意第三人的合法利益。

　　近几年，二手房买卖市场异常活跃，很多中介公司为了赚中介费或房屋差价，对二手房买卖过程中材料审查及手续等把关不严，问题层出不穷。由于购买人与出买人对房地产法律专业知识了解甚少，法律意识淡漠，相互缺乏信任等原因，双方在交易过程中矛盾、冲突不断的也大有人在，甚至引起纠纷，打官司。二手房买卖确实存在着很大风险，买卖双方都应充分了解相关的法律法规，或聘请房地产方面的专业律师全程代为办理二手房买卖，律师以其专业的法律知识和经验避免潜在风险。

　　夫妻任何一方出售房屋的，应征得配偶方的同意，侵犯配偶方知情权与平等协商权的，配偶方有权要求撤销《房屋买卖合同》，或向出售房屋的夫或妻一方追偿所得价款。