“经过一段时间的‘切磋’，我们现在已经有了一个不成文的执行标准。”记者梳理相关银行的房贷最新实操标准发现，目前判定为二套房的主要有七种情况。只要属于其中任一种情况，申请房贷都要被认定为二套房，贷款首付款比例不得低于五成，利率不得低于基准利率的1.1倍。

　　一位接近北京房屋登记信息系统的消息人士向记者透露，“住建部的二套房认定标准也不可能太细，具体到每种情况如何判定，还是由银行决定。”

　　银行认定为二套房的七种情况：

　　1、父母名下有住房，以未成年子女名义再购房

　　详解：根据新的政策，家庭成员包括借款人、配偶及未成年子女，即未成年子女也是被划为家庭范畴的。所以以未成年子女的名义申请贷款购房时，就会按照二套房政策执行。

　　2、未成年时名下有房产，成年后再贷款购房

　　详解：根据目前银行“认贷又认房”，如果不出售现有房产的情况下，再贷款购房是属于二套房的，将按照二套房的政策执行。如果按过去政策，未成年时的房产只要没贷款，再申请房贷不算二套。

　　3、个人名下有全款购买的住房，再贷款购房

　　详解：过去只“认贷”，这种情况不算二套房，但现在加了“认房”，虽然没有贷过款，但只要是在房屋产权交易系统中能够查到名下有房产，在不卖掉且申请贷款的情况下，也会被认定为二套房。

　　4、个人名下有贷款购买住房，结清出售后再贷款购房

　　详解：目前银行对二套房认定是“认房又认贷”，也就是说虽然贷款买的房产出售以后，家庭名下已没有任何住房，但因为其之前有贷款记录，再申请房贷也会被算做二套房。

　　5、首次购房使用商业贷款，再次购房使用公积金贷款

　　详解：目前公积金贷款政策也比较严格，只要借款人有过房贷记录，不论房贷是否结清、房产是否出售，即便从未使用过公积金贷款，首次申请公积金贷款也会被算做二套房。

　　6、婚前一方曾贷款购房，婚后以另一方名义申请贷款购房，但两人户口没有在一起

　　详解：夫妻双方结婚后虽然户口没有落在一起，但在民政局有过结婚登记。现在，银行在批贷时除要求借款人提供户口本外，还会要求借款人提供婚姻状况证明，而结了婚的夫妻是不能提供单身证明的，所以另一方再购房时也会被算作第二套房。

　　7、婚后双方共同贷款购房，离异后一方再申请贷款购房

　　详解：只要央行的征信系统中能够查到房贷记录，那么即便离异后房产判给一方，另一方再贷款购房时也会被认定为二套房。这使得很多试图通过“假离婚”来规避二套房新政的想法也付之东流。

　　据法制晚报

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　　银行实际操作中已有统一的标准;“假离婚”避二套房政策的漏洞被堵上

　　继房贷新政出台后,北京各商业银行对二套房贷款的认定进一步收紧。记者了解到,近期大多数银行在实际操作中已经对“认房又认贷”有了统一的操作标准,对七种情况界定为二套房,其中,“假离婚”躲避二套房政策的漏洞也被堵上。

　　记者从伟嘉安捷等个贷机构了解到,除了已有一套个人住房再购买一套住房属于二套房外,目前七种情况也被划归二套房。只要属于其中任一种情况,申请房贷都要被认定为二套房,贷款首付款比例不得低于五成,利率不得低于基准利率的1.1倍。

　　业内人士认为,“认房又认贷”无疑是将二套房的认定进一步严格。伟嘉安捷相关负责人告诉记者,有一部分客户,有过房贷,但后来房子卖掉了,成了“无房户”,他们如果按“只认房”算,再买房还算第一套,但按目前银行执行的“认房又认贷”算,他们再买房就算二套房了。还有一部分人,由于一直没办产权证等原因,导致房屋权属登记系统中没有记录有过房产,如果“只认房”,就可能被误当成“没买过房”,但假如他们申请过房贷,“认房又认贷”就能判定。