导读：本文涉及婚前个人房产在婚后卖掉又购置的新房，是否属于夫妻共同财产，以及房产增值部分的财产性质问题。

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　　一方婚前购买的产权房，结婚五年后，把房子卖掉，得款比原房产购置时增加了10万元，再立即用全部卖房所得重新购买新的房产，那么，此新购房产是算作婚后夫妻共同财产，还是算作是婚前财产的延续即婚前个人财产?

　　笔者的意见

　　笔者认为，该房产仍应属婚前个人财产。

　　对此类问题，我国现行婚姻法无明确规定，但是最高人民法院副院长黄松有曾提出的一个学理上的解释，有助于我们对该问题的判断。

　　黄松有院长在《最高人民法院婚姻法司法解释(二)的理解与适用》中提出：“一方用婚前个人积蓄在婚后购买的有形财产的归属问题，由于这只是原有财产价值存在形态发生了变化，其价值取得始于婚前，即所谓万变不离其踪，故应当认定为一方的个人财产”。笔者认为，这一解释是对物权法定主义原则的确认和支持，据此应认定，该房屋属婚前个人财产。

　　但是，在此类案件中，如果对方否认婚后房产是你卖掉婚前房产的钱买的，就要注意保存或搜集相关证据，以证明财产的前后变化关系，才能获得法律上的支持。

　　另一个问题的提出：在婚后卖出婚前个人房产时的增值部分是否属夫妻共同财产?

　　在案件讨论过程中，又有律师提出：婚前个人房产在结婚之后的五年中出现较大升值(10万元)，在卖掉之后的价款比原来买的时候增加很多，而多出的部分就是收益，并且是在结婚后的收益，这一部分应当为夫妻共同所有的并且是共同共有即按份共有。 并提出，《婚姻法》第17条和第18条的立法本意是婚前的财产归属个人，而婚后的各种收益均属于共同财产。第18条第一款也是说婚前财产而没有加上收益。法律没有规定不是个人的都应当是共有的。所以在婚后卖出婚前个人房产时的增值部分10万元应属夫妻共同财产

　　笔者的意见

　　笔者不同意上述观点，笔者认为，这一问题可以归结到财产孳息的归属范畴，结合本案情况，如果该婚前房产及其在婚后转化的婚后新房从性质上属婚前个人财产，那么其卖出婚前个人房产时的增值部分亦应属个人财产。

　　目前理论界和司法实践中,对于财产孳息的归属是分别情况作出判断和处理的, 财产中的增值部分包括自然孳息和法定孳息。前者如牲畜的产仔和林木的果实，后者如银行存款的利息。对于前者而言，由于夫妻双方均对其进行照料并投入了劳动，应视为夫妻共同财产;而对后者而言，则应归财产所有人个人所有。进一步讲，对存款利息，未经炒作的股票增值等婚后完全未付出劳动的，应认定为婚前财产。而对婚后付出了劳动的租金、经炒作后增值的股票等则应认定为夫妻共同财产。本案中该房产是市场趋势使然，并无夫妻双方的共同劳动导致其增值的因素存在，因此应属个人财产。对此问题的判断标准,应以是否付出劳动为标准，来衡量婚前或婚后财产。如果婚后未付出任何劳动所得的孳息，应认定为婚前财产;如果婚后付出劳动而得到的孳息应认定为夫妻共同财产。

　　在1993年11月3日，最高人民法院《关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》中规定了婚前个人所有的财产经过若干年可视为夫妻共同财产的观点，在2001年4月28日婚姻法的修正及其后最高人民法院的两个司法解释中都遭到摒弃，也体现了立法上对物权法定主义原则的确认和支持。

　　假如将这一部分财产认定为夫妻共同财产，势必会出现这样的结论：婚前个人所有的房屋，经过一段时间(排除添附等情形)，该房屋中出现其他人的权利，而这一结论与现有的立法显然是相悖的。

　　当然，假如是将婚前个人所有的房屋在婚后并不用于自住，而是用于投资，对其投资收益，则应视为“个人投资所取得的收益”，应当认定为夫妻共同财产，归夫妻共同所有。

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