2008年2月19日，广州市白云区人民法院判决原告刘某与郑某签订的房屋买卖合同无效，驳回其要求判决过户，支付违约金且中介公司承担连带责任的诉讼请求。

2005年7月13日，被告郑某与第三人前夫华某协议离婚，约定将双方在婚姻存续期间购买的位于广州市白云区石榴桥路某房产归两子女所有，暂由华某管理，郑某通过买卖或赠与方式办理转名手续并领取房产证，待两子女成年后由子女管理。签订协议后，双方尚未办理转名至子女名下的手续。

2007年7月22日，原告刘某通过中介公司介绍，向被告郑某交付了2万元定金，翌日签订了房屋买卖合同，约定原告向被告购买上述房产，总房款39万元，首期款12万元（含定金）在递件成功当日支付，余款27万元在完税后支付，上述手续须于2007年8月3日前完成。合同签订后，当天双方到房管部门递交了房产过户文件，领取了受理回执，原告向被告支付了首期款10万元，被告将房屋交付给原告使用。2007年7月30日，被告前夫华某申请白云区人民法院查封了讼争房产，要求被告将房产过户到其两名子女名下，以致该房产最终未成功过户更名至原告名下。2007年8月22日，原告向白云区人民法院起诉，要求被告继续履行房屋买卖合同，办理过户手续，并按照房款总额的每日千分之一支付违约金，中介公司承担连带责任。该中介委托广东佳思特律师事务所王美舟律师代理诉讼。开庭时，法院通知华某作为第三人参加诉讼。庭审中，原告称自己不知道被告与第三人离婚的事实，属于善意第三人，要求继续履行合同，中介公司未尽责审查被告身份及房屋产权情况，存在过错，应负连带责任。被告称同意继续履行合同，但不同意支付违约金，并称已经告知中介公司房屋存在赠与问题，但中介公司说先不要与原告说，所以未告诉原告。虽然与第三人签订了赠与房产给子女的协议，但现因生活困难，只能出售房屋，且房屋系个人出资购买，所以有权出售。王律师代理中介公司称，不知道被告与第三人离婚及赠与房产给子女的情况，无违约行为，无过错，不同意支付违约金。第三人称，该房产属于夫妻共有，他不知道也不同意出售房屋，其两名子女也不同意出售房屋，原告和被告串通损害其两名子女利益。

法院经审理后认为，该房产属于夫妻共有房产，离婚时并未约定归被告个人所有，约定归两名子女所有，但尚未办理过户至子女名下的手续，故仍属于夫妻共有财产，因为第三人不同意出售，所以房屋买卖合同无效。最后法院判决驳回原告的全部诉讼请求。

广东佳思特律师事务所王美舟律师评析：本案中，本律师只是配角，但是也开了多次庭，最终中介公司未被判承担责任，算完成了任务。这个案件给我们的启示是：本案讼争房产的房产证是被告一个人的名字，已经由其单方完成了递件手续，一般情况下被告单方签约是有效的，但如果夫妻离婚或正在闹离婚，则单方签约就无效，这比较符合情理，相关判例不少。作为买房人，尽量要求夫妻双方签名或确认合同有效或要求未到现场的一方出具委托书，或通过手机电话录音方式征求未到场一方对签约的确认（用自己的手机，以便保留证据）。如果是离婚的夫妻，要求其出示离婚判决书或经公证或民政局确认的离婚协议，如协议约定归一方所有的房产即可以由其单方签约出售，否则要求两人共同签约。本案审结后，原告再次起诉被告，不过，是要求退还购房款。因为房屋买卖合同无效，我建议中介公司不要追讨中介服务费了，中介公司接受了我的意见。此外，对于离婚的人士来说，如果协议将房产赠与给孩子，应该尽快过户至孩子名下，否则管理房产的一方可以转卖房产拿钱走路。（广州房产律师广东佳思特律师事务所王美舟律师文）